Najem nieruchomości – co warto wiedzieć?

W polskim systemie prawnym można rozróżnić dwie podstawowe formy uzyskania przychodów z najmu, które są traktowane jako dwa odrębne źródła przychodów w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT): najem prywatny oraz najem jako część działalności gospodarczej.

Najem prywatny

Najem prywatny to źródło przychodu, które jest prawnie wyodrębnione od działalności gospodarczej. Obejmuje przychody osiągnięte z wynajmu, podnajmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, gdy te czynności nie są wykonywane w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności zarobkowej.

Kluczową cechą najmu prywatnego jest jego charakter – wynajem stanowi element zarządzania majątkiem prywatnym, często dorywczy lub poboczny. Przedmiotem najmu najczęściej jest mieszkanie, dom, lokal użytkowy, garaż lub działka.

Od 1 stycznia 2023 roku najem prywatny można opodatkować wyłącznie w formie ryczałtu, czyli podstawę do opodatkowania stanowi przychód, który nie ulegnie pomniejszeniu o żadne koszty uzyskania przychodu. Dla najmu prywatnego obowiązują dwie progresywne stawki ryczałtu – 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie oraz 12,5% powyżej 100 000 zł przychodu rocznie.

Przykład:

Jeśli roczny przychód z najmu wyniesie 180 000 zł, podatek liczony jest następująco:

100 000 zł x 8,5% = 8 500 zł

80 000 zł x 12,5% = 10 000 zł

Łączny podatek do zapłaty wyniesie 18 500 zł (8 500 zł + 10 000 zł).

Ponadto jeśli przedmiot najmu stanowi element współwłasności małżeńskiej limit 100 000 zł wzrasta do 200 000 zł. Wówczas każdy z małżonków zobowiązany jest do zapłaty podatku z tego tytułu (po 50% każdy). Istnieje jednak możliwość przeniesienia całego opodatkowania przychodu na jednego z nich po złożeniu stosownego oświadczenia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. W takim przypadku limit 200 000 zł stosuje się do jednego małżonka przy zastosowaniu 8,5% stawki ryczałtu. Wynajmujący zobowiązany jest do prowadzenia ewidencji przychodów, w której odnotowuje wpływy z najmu w celu poprawnego ustalenia momentu przekroczenia limitu.

Najważniejszą cechą opodatkowania ryczałtem jest to, że płaci się go od przychodu, co oznacza, że:

• Nie można pomniejszyć przychodów z najmu o koszty jego uzyskania (np. opłaty administracyjne, koszty wyposażenia, wydatki na remont etc.).
• Nie ma kwoty wolnej od podatku – podatek trzeba zapłacić od pierwszej zarobionej złotówki.

Ważne! Przychodem znajmu jest tylko czynsz należny wynajmującemu. Jeśli w umowie najmu wyraźnie zostanie rozdzielony czynsz od opłat eksploatacyjnych (media, opłaty do spółdzielni/wspólnoty), które najemca wnosi w imieniu wynajmującego –  wówczas opłaty te nie stanowią przychodu do opodatkowania.

W aktualnie obowiązujących przepisach prawa osoby fizyczne nie mają obowiązku zgłoszenia formy opodatkowania najmu prywatnego (ryczałtu) do urzędu skarbowego. Oznacza to, że samo dokonanie pierwszej wpłaty ryczałtu w odpowiednim terminie na właściwy rachunek bankowy urzędu będzie traktowane jako wybór tej formy.

Po zakończeniu roku podatkowego należy złożyć zeznanie roczne na formularzu PIT-28 – do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Najem prywatny to odrębne źródło przychodów, co oznacza, że podatnik nie ma obowiązku opłacania składek ZUS (ani zdrowotnych, ani społecznych) – równa się to z tym, że podatnik nie ma możliwości odliczenia 50% składek na ubezpieczenie zdrowotne zapłaconych w roku podatkowym w zeznaniu rocznym.

Podatek VAT

Najem na cele mieszkaniowe:

• zwolniony z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT,
• w przypadku osiągnięcia przez podatnika przychodów wyłącznie z najmu na cele mieszkaniowe zwolnienie z VAT nie zależy od wysokości przychodu – poprzekroczeniu limitu 200 000 zł przychodu w ciągu roku, nie ma obowiązku rejestracji jako czynny podatnik VAT,
• w przypadku czynnych podatników VAT najem na cele mieszkaniowe pozostaje zwolniony z VAT.

Najem na cele użytkowe (biura, magazyny) oraz najem krótkoterminowy (na doby):

• zwolnienie z VAT do momentu przekroczenia limitu 200 000 zł przychodów rocznie,
• czynni podatnicy VAT zastosują stawkę VAT: 23% (biura itp.) lub 8% (najem krótkoterminowy),
• czynny podatnik VAT może pomniejszyć kwotę VAT do zapłaty do US o VAT zapłacony w kosztach związanych z wynajmowanym lokalem – np. z faktur za remont, wyposażenie lub media w tych pomieszczeniach.

Dodatkowy przychód

Czy prowadząc działalność gospodarczą można dodatkowo uzyskać przychody z najmu prywatnego? – TAK!

W tej kwestii najważniejsze jest rozdzielenie tych dwóch źródeł przychodu i odrębne rozliczenie.

Prowadzenie działalności gospodarczej nie ma wpływu na zasady opodatkowania najmu prywatnego, ponieważ stanowią one odrębne źródła przychodu. Oznacza to, że podatnik prowadzący działalność gospodarczą, rozliczając się na formularzu PIT-36 lub PIT-36L, jest jednocześnie zobowiązany do odrębnego rozliczenia przychodów z najmu prywatnego na formularzu PIT-28. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem, przychody z najmu prywatnego wykazuje się w tym samym formularzu PIT-28.

Limit VAT

Jeśli prowadząc działalność gospodarczą korzysta się ze zwolnienia z VAT z art. 113 ustawy o VAT, to należy pamiętać, że przychody z najmu prywatnego, który ma charakter stały i ciągły, również wliczają się do tego limitu.
Oznacza to, że jeśli suma przychodów z działalności gospodarczej i z najmu przekroczy 200 000 zł w ciągu roku, obowiązuje rejestracja jako czynny podatnik VAT.
Po takiej rejestracji faktury z działalności będą już opodatkowane VAT-em, zgodnie z odpowiednią stawką (np. 23%, 8% lub inną właściwą dla danej usługi).
Jednocześnie faktury za najem mieszkań na cele mieszkaniowe pozostaną zwolnione z VAT, ponieważ takie zwolnienie wynika wprost z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Najem jako część działalności gospodarczej

Najem uznaje się za prowadzony w ramach działalności gospodarczej, jeśli jest stały, powtarzalny i zorganizowany, lokale są przeznaczone do wynajmu zarobkowego, a przychody z tego najmu ujmowane są w KPiR lub ewidencji ryczałtowej – w takiej sytuacji najem nie jest już tzw. najem prywatnym, ale częścią działalności gospodarczej – więc podlega tym samym zasadom opodatkowania jak firma.

Jeśli wynajem nieruchomości stanowi element działalności, należy to odpowiednio oznaczyć w CEIDG, wybierając kod PKD 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W takiej sytuacji przychód z najmu traktowany jest jak przychód z działalności. Rozliczany jest według tej samej formy opodatkowania, jaką objęta jest działalność:

• Skala podatkowa PIT-36 – 12%/32%
• Podatek liniowy PIT-36L – 19%
• Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych PIT-28 – 8,5%/12,5%

W koszty można zaliczyć wydatki związane z wynajmem (np. remont, media, ubezpieczenie).

Jeśli chodzi o odliczenia VAT, to zasady są takie same jak przy najmie prywatnym:

• Najem na cele mieszkaniowe – zwolniony z VAT.
• Najem na cele użytkowe – podlega VAT.

Po przekroczeniu limitu 200 000 zł obrotu rocznie, należy zarejestrować się jako czynny podatnik VAT.

Warto zaznaczyć, że gdy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przedsiębiorca realizuje również najem na cele mieszkaniowe – który zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT jest zwolniony z podatku VAT – przysługuje mu istotna konsekwencja:

• z tytułu tej czynności nie ma prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z kosztów związanych z najmem, ponieważ jest on zwolniony z opodatkowania,
• jednocześnie, jeśli w tej samej działalności prowadzi także inne usługi, które są opodatkowane VAT i nie może jednoznacznie przypisać konkretnych zakupów wyłącznie do najmu albo wyłącznie do usługi opodatkowanej – wówczas przedsiębiorcę obowiązuje zasada proporcji wyrażona w art. 90 ustawy o VAT i art. 86 ustawy o VAT.

Wynajem lokalu na cele użytkowe

Należy mieć na uwadze również to, że najem krótkoterminowy (przez platformy typu Booking) nie jest traktowany jako wynajem na cele mieszkaniowe – w takim przypadku stosuje się stawkę 8% podatku VAT.

Lokal użytkowy to lokal, który jest przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej – na przykład biuro, gabinet lekarski, salon kosmetyczny, sklep czy magazyn. Znaczy to, że nawet gdy lokal znajduje się w budynku mieszkalnym, ale dana przestrzeń została wynajęta przedsiębiorcy na inny cel – traktuje się ją jako lokal użytkowy.

Warto pamiętać, że wynajem lokalu użytkowego jest co do zasady opodatkowany podstawową stawką 23% VAT i nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, chyba że wynajmujący korzysta ze zwolnienia podmiotowego z tytułu niskich obrotów wynikającego z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, tj. nieprzekraczających 200 000 zł w skali roku.

W przypadku przedsiębiorcy będącego czynnym podatnikiem VAT każdy najem w ramach działalności gospodarczej jest opodatkowany VAT, niezależnie od tego, czy lokal pochodzi od osoby prywatnej zwolnionej z VAT, czy jest przeznaczony na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że refaktura kosztów najmu musi być wystawiona ze stawką VAT właściwą dla działalności – zazwyczaj 23%, jeśli lokal jest wykorzystywany do usług. Nawet jeśli pierwotny najem był zwolniony, przy rozliczeniu w działalności gospodarczej obowiązuje VAT.
Takie podejście potwierdza interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 czerwca 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.199.2020.2.AKA), według której wynajem lokali mieszkalnych przez właściciela na rzecz podmiotu wykorzystującego je w działalności usługowej (np. krótkoterminowe zakwaterowanie) podlega stawce 23%, nawet jeśli właściciel sam nie świadczy tych usług.

Decyzja o tym, czy najem będzie traktowany jako odrębne źródło przychodu, czy jako integralna część prowadzonej działalności gospodarczej, należy do przedsiębiorcy, ale z pewnymi zastrzeżeniami wynikającymi z przepisów:

• jeśli składniki majątku są wyraźnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, wówczas przychody z ich najmu wlicza się do przychodów z tej działalności zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT,
• jeśli przedsiębiorca włączy prywatny najem do działalności gospodarczej, nie może później traktować go jako źródła odrębnego dla celów PIT.

Podsumowanie

Najem nieruchomości to popularna forma inwestycji, ale jego rozliczenie wymaga znajomości aktualnych przepisów. Powyższy artykuł przeanalizował kluczowe ścieżki opodatkowania najmu w Polsce, ale wybór odpowiedniej formy zależy od wielu czynników. Pamiętaj, że poprawne rozliczenie to podstawa spokoju. Jeśli masz wątpliwości, skonsultuj się z nami!